Quanti anni occorrono perché non siano più dovute le quote che l’amministratore di condominio richiede ai proprietari per la gestione del fabbricato.

Se l’amministratore di condominio ti chiede pagamenti per vecchie quote condominiali o conguagli arretrati, ti domanderai probabilmente se è ancora nei termini per farlo. Difatti, il tempo sana ogni debito grazie all’istituto della prescrizione. Anche le spese condominiali decadono dopo un certo numero di anni. Vediamo dunque in quanto tempo si prescrivono le spese condominiali. Dopo quanti anni si è liberi dal debito? Quali annualità può riscuotere l’amministratore se non lo ha fatto a suo tempo? Cerchiamo di fornire le risposte in modo semplice e pratico.

In cosa consiste la prescrizione?

Per comprendere adeguatamente i termini di prescrizione delle spese condominiali e la loro decorrenza, è fondamentale innanzitutto comprendere cos’è la prescrizione e come funziona. Spesso infatti si ritiene erroneamente che, per avvalersi di questo istituto, sia necessario ricorrere al giudice quando invece esso opera in automatico.

La prescrizione consiste nell’estinzione di un diritto per il suo mancato esercizio durante un periodo di tempo prolungato, stabilito dalla legge (art. 2934 cod. civ.). Tale termine varia a seconda della natura del credito ma, di norma, è il seguente:

• 10 anni: in via generale e per tutti i crediti derivanti da contratto (ad esempio il mancato pagamento di una fornitura, di un prestito, ecc.);
• 5 anni: per i crediti derivanti da atti illeciti (ad esempio il danneggiamento di un immobile) e per i pagamenti che devono essere effettuati periodicamente, almeno una volta all’anno o per frazioni di tempo inferiori (ad esempio un abbonamento a una pay-tv).

Il creditore tuttavia, esercitando il proprio diritto, può interrompere la prescrizione e farla decorrere nuovamente da capo. Qualsiasi richiesta di pagamento infatti, se avvenuta per iscritto e di cui si possa dimostrare il ricevimento (ad esempio con raccomandata a/r, lettera consegnata a mani e controfirmata, Pec, ecc.) fa sì che il credito non si prescriva: in tal caso il termine di prescrizione inizia a decorrere nuovamente da capo, a partire dal giorno successivo alla diffida.

Anche i comportamenti del debitore che riconoscono (esplicitamente o tacitamente) l’altrui credito sono atti che interrompono la prescrizione: si pensi a una lettera del debitore, indirizzata all’amministratore, con cui questi chiede una rateizzazione del debito o una riduzione dello stesso. Si tratta di ammissioni di debito che fanno ricominciare da capo il calcolo del termine della prescrizione.

In quanto tempo si prescrivono le spese condominiali ordinarie?

Le spese ordinarie di condominio rappresentano quelle somme fisse che i condomini devono versare periodicamente (di solito ogni mese) all’amministratore per coprire l’ordinaria gestione, i consumi periodici, le piccole riparazioni e le spese di piccolo importo,

Come abbiamo visto sopra, secondo l’art. 2948 cod. civ., gli obblighi di pagamento che ricorrono con cadenza periodica cadono in prescrizione dopo 5 anni. Dunque, la prescrizione delle quote ordinarie del condominio si compie dopo 5 anni. Ne consegue che, se l’amministratore può riscuotere solo gli oneri condominiali dell’ultimo quinquennio e non oltre. Ciò vale anche per i conguagli.

Il termine di prescrizione di 5 anni per le spese condominiali ordinarie decorre a partire dall’approvazione del bilancio e del relativo stato di ripartizione.

Qualora siano trascorsi cinque anni dall’ultima approvazione del bilancio senza che il condomino abbia ricevuto comunicazioni di natura interruttiva, quali solleciti di pagamento, ingiunzioni o l’emanazione di un nuovo stato di ripartizione, il debito non è più dovuto. Tuttavia, è essenziale procedere con cautela ed essere certi che la prescrizione si sia verificata, considerando che l’amministratore ha l’obbligo di intraprendere azioni legali nei confronti dei condomini inadempienti entro 6 mesi dalla conclusione dell’anno contabile. Quindi bisognerà verificare se non abbia inviato diffide che non siano state ritirate alla posta e che avrebbero avuto comunque l’effetto di interrompere la prescrizione.

Spese condominiali straordinarie: qual è il termine di prescrizione?

Le spese condominiali straordinarie sono quelle non preventivabili né quantificabili in anticipo, come suggerisce il loro nome. Emergono tipicamente per iniziative di manutenzione straordinaria dell’edificio o per interventi necessari a seguito di eventi imprevisti come incidenti o disastri naturali. Dato il loro carattere non periodico, le spese straordinarie si prescrivono dopo 10 anni (art. 2946 cod. civ.).

Il conteggio del termine di prescrizione per le spese straordinarie inizia a decorrere dalla data in cui l’assemblea dei condomini approva il rendiconto e il piano di ripartizione di esse tra i vari proprietari. Eventuali azioni che interrompano il corso della prescrizione, come solleciti formali o l’emanazione di nuovi documenti di ripartizione, fanno sì, come abbiamo visto, che il conteggio della prescrizione riparta da capo.

Come funziona la prescrizione?

Per avvalersi della prescrizione non è necessaria alcuna attività: essa opera automaticamente per il semplice decorso del termine. Pertanto, semmai il condominio dovesse agire contro il condomino, questi potrebbe opporsi alla richiesta di pagamento deducendo l’avvenuta prescrizione. Dunque, la prescrizione è più che altro una difesa da sollevare nel corso di un eventuale procedura di recupero del credito, senza che sia necessario agire preventivamente.

Che succede se l’assemblea approva il bilancio?

C’è un aspetto da non sottovalutare quando si parla di prescrizione delle spese condominiali: secondo la giurisprudenza, l’amministratore può interrompere la prescrizione delle spese ordinarie o straordinarie riportando a nuovo il credito condominiale nei successivi bilanci e facendoli approvare dall’assemblea. Ad esempio, se nel 2020 non sono state riscosse alcune quote condominiali, l’amministratore, può includere il credito nei bilanci del 2021, 2022, 2023, 2024, mantenendo il diritto alla riscossione. Spetterebbe al condomino moroso impugnare la delibera di approvazione del bilancio consuntivo, deducendo di non dover pagare.

Spese condominiali dovute dall’inquilino al proprietario: in quanto si prescrivono?

Consideriamo ora in quanto tempo si prescrivono le spese condominiali dovute dall’inquilino al condomino che gli ha dato in locazione un immobile facente parte dello stabile.

Quando un proprietario mette in affitto un’unità immobiliare situata in un condominio, rimane formalmente responsabile del pagamento delle spese condominiali: è a lui che deve rivolgersi l’amministratore. Tuttavia, il contratto di locazione può prevedere (e di solito prevede) che l’inquilino paghi in tutto o in parte queste spese, che si aggiungono al canone di locazione (le spese condominiali dovute dal conduttore sono chiamate “oneri accessori”).

Le regole che governano la prescrizione di queste spese specifiche per gli inquilini divergono notevolmente rispetto a quelle applicabili ai proprietari. Infatti, gli oneri accessori si prescrivono in un arco temporale di appena 2 anni, a prescindere dalla natura delle spese e dagli obblighi del locatore nei confronti del condominio.

In altre parole, le spese condominiali che l’inquilino è tenuto a coprire – generalmente da versare entro 60 giorni dalla richiesta del proprietario – entrano in prescrizione dopo 2 anni da tale richiesta. È comunque possibile per il locatore interrompere il termine di prescrizione mediante l’invio di una richiesta formale di pagamento. Il mancato versamento delle spese condominiali può legittimare l’avvio di una procedura di sfrattopermorosità, qualora l’importo dovuto raggiunga o superi il valore di due mensilità del canone di locazione e il ritardo nel pagamento ecceda i 60 giorni.