L’impugnazione del verbale dell’assemblea condominiale è possibile in casi specifici: ecco quali sono e come procedere.

L’impugnazione del verbale dell’assemblea condominiale è una possibilità garantita dalla legge ai condomini, purché si verifichino delle specifiche condizioni. Dall’errata convocazione dell’assemblea ai vizi di forma, è possibile opporsi a quanto deliberato dalla stessa assemblea, anche avvalendosi dell’autorità giudiziaria.

In particolare, può capitare che il verbale dell’assemblea condominiale non venga compilato secondo le modalità e le tempistiche previste o, ancora, presenti decisioni contrarie alla legge o lesive dei diritti dei condomini.

A cosa serve il verbale dell’assemblea condominiale

Prima di comprendere quando un verbale dell’assemblea condominiale possa essere impugnato, è utile ricordare brevemente le sue funzioni, nonché le modalità e le tempistiche di invio. In molti casi, infatti, l’opposizione alla delibera può avvenire per errori di compilazione del verbale o nelle modalità di inoltro.

Innanzitutto, questo documento riporta tutte le decisioni che sono state prese in sede di assemblea, a cui tutti i condomini dovranno sottostare, indipendentemente abbiano preso parte – o meno – alle votazioni. Non a caso, l’articolo 1137 del Codice Civile specifica che le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.

Il verbale deve inoltre essere firmato dal presidente e dal segretario della stessa assemblea e riportare:

• tutte le decisioni prese durante l’assemblea;
• le delibere votate nel dettaglio;
• il resoconto dei voti espressi.

Inoltre, deve essere inviato a tutti i condomini in copia entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione – o secondo le tempistiche da regolamento condominiale – consegnandolo a mano o, meglio ancora, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. A questo scopo, è utile ricordare che risultano anche valide le comunicazioni riportate sul sito web condominiale.

Quando si può impugnare il verbale dell’assemblea condominiale

Per quanto le decisioni prese dall’assemblea siano vincolanti per tutti i condomini, se prese rispettando i requisiti di legge previsti, la stessa legge offre la possibilità di contestare un verbale già formalizzato. Come facile intuire, l’istituto dell’impugnazione non è previsto per coloro che vogliono contrastare le legittime decisioni prese dall’assemblea, facendo prevalere la propria disapprovazione, bensì quando vi sono gravi vizi di forma oppure si vanno a ledere i diritti dei condomini. Ma quali sono i requisiti e come si procede?

Come contestare un verbale di assemblea di condominio

Come già specificato, la legge offre la possibilità di contestare o impugnare le delibere assembleari, anche quando il verbale è già stato formalizzato. Il condomino che non dovesse trovare legittimi i provvedimenti presi può infatti:

• formalizzare il proprio dissenso in sede di assemblea, chiedendo che venga messa a verbale la propria opposizione;
• procedere con un’azione di impugnazione presso il tribunale competente, dopo la ricezione dello stesso verbale.

È però necessario sapere che non a tutti i condomini è garantita la possibilità di impugnare il verbale dell’assemblea. Infatti, l’articolo 1137 del Codice Civile specifica che possono procedere all’impugnazione della delibera:

• i condomini assenti, quindi che non hanno potuto esprimere il loro parere durante l’assemblea;
• i condomini che si sono astenuti o hanno votato contro le delibere della maggioranza.

Si evince, quindi, che i condomini che hanno votato a favore delle delibere non possono procedere con l’impugnazione: questo per evitare che vi siano ripensamenti in itinere, che potrebbero quindi rendere particolarmente difficoltoso l’operato della stessa assemblea.

L’istanza di impugnazione deve essere presentata entro 30 giorni dall’assemblea, per i partecipanti astenuti o contrario, oppure dalla ricezione della copia da parte degli assenti. È indispensabile sottolineare che la stessa istanza di impugnazione non sospende gli effetti della delibera prima della discussione in aula, a meno che non sia l’autorità giudiziaria stessa a imporne la sospensione.

Quando si può annullare un verbale dell’assemblea condominiale

Non è possibile procedere all’istanza di impugnazione, e quindi alla richiesta di annullamento di un verbale condominiale, in qualsiasi situazione. Come già accennato, non è sufficiente che il singolo condomino sia contrario alle decisioni prese, bensì è indispensabile si verifichino delle specifiche condizioni. Ma in quali occasioni si può annullare un verbale sottoscritto dall’assemblea?

Innanzitutto, è necessario distinguere tra le delibere assembleari nulle e quelle, invece, che possono essere considerate annullabili. Su questa distinzione si è espressa la Corte di Cassazione, con la sentenza 4806/2005 e con la successiva 27163/2017. Sono perciò da considerarsi nulle, le delibere che:

• sono prive degli elementi essenziali;
• hanno oggetto impossibile o illecito, contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume;
• hanno per oggetto questioni che non rientrano nelle competenze dell’assemblea;
• incidono sui diritti individuali, sui beni comuni o sulla proprietà esclusiva di uno o più condomini.

Sono invece da considerarsi annullabili, le delibere che:

• presentano vizi nella regolare costituzione dell’assemblea;
• presentano vizi di forma;
• vengono adottate con una maggioranza inferiore ai minimi stabiliti per legge o dal regolamento condominiale;
• sono in violazione alle prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari sul procedimento di convocazione o d’informazione dell’assemblea.

Le delibere nulle non hanno effetti vincolanti sui condomini, di fatto è come se non fossero mai esistite. Le delibere annullabili, invece, sono soggette a impugnazione per poter essere effettivamente cancellate. 

Quali sono i motivi per impugnare una delibera condominiale

Come già specificato, è necessario operare una distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili. In merito a queste ultime, per agevolare la comprensione può essere utile fornire maggiori dettagli sui motivi che possono rendere possibile un’impugnazione, in base alle sentenze della Cassazione già riportate.

In linea generale, ci si può trovare di fronte a due grandi gruppi di motivazioni utili all’impugnazione del verbale. Il primo riguarda le irregolarità di forma, quindi tutti gli errori o le mancanze che portano alla formulazione di un verbale sbagliato. Fra queste, vi rientrano:

• la convocazione dell’assemblea in modo errato rispetto ai termini previsti, ad esempio non rispettando i 5 giorni di preavviso o, ancora, con una comunicazione non inoltrata a tutti i condomini;
• l’assenza di informazioni importanti all’interno del verbale, come la firma del presidente e del segretario, il mancato resoconto delle votazioni, l’assenza di dettagli sulle delibere approvate;
• l’approvazione di delibere senza seguire le maggioranze, semplici o qualificate, previste dalla legge. È il caso, ad esempio, di un voto relativo alla suddivisione di parti comuni, con approvazione presa con maggioranza dei millesimi, anziché all’unanimità.

Nel secondo gruppo, invece, vi rientrano tutti gli errori di contenuto. Tra i tanti, si possono prendere come esempio:

• le delibere approvate che, tuttavia, violano le leggi vigenti o il regolamento di condominio;
• le decisioni che limitano i diritti inviolabili o di proprietà dei condomini, come ad esempio la destinazione di una parte privata del condominio a bene comune;
• le delibere che discriminano o escludono esplicitamente uno o più condomini;
• l’approvazione di una suddivisione delle spese comuni senza seguire il criterio dei millesimi, prese senza un voto all’unanimità.

Come si procede all’impugnazione del verbale

Ma come materialmente si procede all’impugnazione del verbale dell’assemblea condominiale? Il condomino interessato a impugnare la delibera può procedere, come già spiegato, entro 30 giorni dall’assemblea stessa – se vi ha partecipato come astenuto o con voto opposto – oppure dalla ricezione del verbale, se assente.

Il primo passo è raccogliere tutta la documentazione necessaria, affinché si possa provare che la delibera non possa essere considerata valida. A questo scopo, è utile procurarsi:

• una copia del verbale;
• una copia di eventuali altre comunicazioni inviate ai condomini;
• una copia del regolamento condominiale.

Dopodiché, con l’aiuto di un avvocato, si procede alla redazione della richiesta di impugnazione e al suo deposito presso il tribunale competente. A questo punto:

• l’autorità giudiziaria analizzerà la richiesta, disponendo – se necessario – la sospensione della delibera;
• le parti – quindi il condominio e il condomino ricorrente – saranno convocate in tribunale per il dibattimento.

Tra il deposito e la causa in tribunale, però, vi è un passaggio intermedio. L’impugnazione del verbale dell’assemblea condominiale è infatti sottoposta a mediazione obbligatoria, come previsto dal Decreto Legislativo 28/2010: in altre parole, le parti dovranno prima tentare di raggiungere un reciproco accordo e, solo se il tentativo dovesse fallire, si può aprire la causa effettiva in tribunale.

È utile sottolineare che, se la causa è inferiore ai 1.100 euro e può essere dibattuta davanti al Giudice di Pace, si può procedere all’impugnazione della delibera condominiale anche senza avvocato.

Chi paga l’impugnazione della delibera condominiale

Di norma, le spese legali per l’impugnazione del verbale dell’assemblea condominiale sono a carico del condomino che vi si oppone. Bisogna però tenere presente che, in sede dibattimentale, i giudici possono imporre un risarcimento per il danno subito dallo stesso condomino, compreso il pagamento delle spese processuali.

Ma quanto costa impugnare un verbale di assemblea condominiale? Le cifre possono essere molto variabili, anche in base alle tariffe medie dell’avvocato prescelto: tra onorari, diritti di segreteria, spese legali e altri contenuti, i prezzi possono variare dai 1.000 ai 5.000 euro a seconda della complessità della causa.