Ciò detto riguardo agli aspetti civilistici della comunione condominiale, corre l’obbligo di rimarcare che la figura dell’amministrazione condominiale produce tutta una serie di implicazioni in ambito penale alla stregua di ogni altra figura, persona fisica e/o giuridica, che opera nel contesto sociale e che tiene comportamenti ineccepibili come, peraltro, censurabili.

Nella sua qualità di responsabile del Condominio sull’amministratore incombono, tra le altre, responsabilità riconducibili a due grandi categorie di reati:

• volontari, se commessi con dolo o colpa (es. violazione di domicilio o l’appropriazione indebita);
• omissivi, se commessi per pura negligenza (quando si trascura la messa in atto di misure di sicurezza previste dal legislatore od imposte dalla tecnica dell’intervento in corso) con la risultante di provocare lesioni o morte altrui. Nello specifico è opportuno conformare i propri comportamenti all’aperta inosservanza di delibere assembleari che vadano nel senso di rendere concreto il rischio tenendo bene presente che una polizza assicurativa di responsabilità civile copre per i danni civili lasciando indenne sulle spalle dell’amministratore la responsabilità penale che, invece, è personalissima e insurrogabile.

Mai prima del 2012, complice l’assenza d’una norma ad hoc, s’era ipotizzata l’applicabilità all’ambito condominiale di quel capitolo di reati penali che perseguono i comportamenti censurabili d’un pubblico ufficiale o di persona incaricata di pubblico servizio (art. 314 a segg. del Codice Penale)

Ma nel 2012, la svolta. Essa viene provocata dall’avvio da parte della Procura della Repubblica di L’Aquila d’una indagine contestualizzata in un travagliato post-terremoto infiltrato da interessi privati e malaffare .

Nella citata realtà, un G.I.P, in presenza di un contributo pubblico erogato per attività di recupero abitativo, ha considerato un amministratore condominiale come “incaricato di pubblico servizio” e, in quanto tale, imputabile per corruzione per l’avere concordato ed accettato un importo pari al 2% dell’ammontare dei lavori di riparazione in cambio dell’affidamento dell’incarico in via esclusiva ed al di fuori di ogni regola relativa al pubblico appalto.

Novità giurisprudenziale che suscita un vero e proprio terremoto e la svolta giudiziaria provocata dall’intervento della Magistratura in carenza legislativa di fatto stimola il successivo intervento del Legislatore.

 Nella fattispecie, benché in assenza d’una norma specifica, la suddetta indagine prendeva l’avvio dall’interpretazione di un insieme di norme ed elementi quali:

• il combinato disposto degli art. 357 e 358 del Codice Penale, laddove si estende alla figura dell’amministratore condominiale la veste di “incaricato di pubblico servizio” non lasciando quest’ultima cristallizzata alla fattispecie del dipendente della Pubblica Amministrazione ma evolvendola verso una univocità di obblighi seppure in assenza dei medesimi poteri. Il riconoscimento della qualifica pubblica degli amministratori di condominio quando gestiscono fondi pubblici con uno specifico vincolo di destinazione (ad esempio il contributo per la ricostruzione e/o per la riqualificazione del patrimonio immobiliare) li sottopone a controlli attuando un effetto deterrente. Tale estensione dalla figura viene in essere in quanto l’amministratore è un soggetto che è volto a valutare preventivi, gestire e rendicontare i contributi pubblici. In caso di ricostruzione per l’amministratore è previsto un compenso ad hoc che rientra tra le spese ammissibili a contributo pubblico e, come tale, sottoposto a documentazione attraverso l’emissione di regole fattura al Condominio e riscossione attraverso la nota modalità del bonifico bancario con addebito al c/c vincolato sul quale transitano i fondi/erogazioni pubbliche volti alla ricostruzione di immobili privati. Pertanto, gli amministratori condominiali “rivestono funzione pubblica” dal momento che, stante la natura dei fondi, questi ultimi sono assoggettati a norme di diritto pubblico nonché ai poteri di controllo e vigilanza da parte della P.A. che li eroga in quanto essi conservano la loro natura pubblica in quanto sottoposti a finalità pubbliche, quindi a vincolo di destinazione e, come tali, sottoposti a rendicontazione.
• La Legge n° 86 del 26/04/1990;
• Nonché trovata sostegno nella sentenza della Corte di Cassazione n° 3755 dell’ottobre 1995 (“…omissis… le gestione di fondi pubblici deve essere equiparata ad un servizio pubblico quando il denaro corrisposto dell’Ente al soggetto privato conserva la natura pubblica, il che ricorre quando il trasferimento stesso è sottoposto ad un vincolo di destinazione”)
• e, non ultima, la Legge n° 220 dell’11/12/2012 laddove, l’art. 1135 ultimo comma prevede che “l’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi ed iniziative territoriale promossi dalle Istituzioni locali o da soggetti qualificati, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il Condominio è ubicato”.
• Consiglio di Stato con sentenza n° 4923/2013, laddove si sancisce il principio che la “ricostruzione del patrimonio immobiliare danneggiato non corrisponde solo agli interessi dei singoli proprietari privati, ma persegue finalità di pubblico interesse, posto che la ricostruzione del tessuto economico-sociale-urbanistico della città corrisponde ad un interesse proprio della collettività”.
• La Legge n° del 23/03/2012 obbliga ad una scelta tra una sere di almeno cinque offerte senza, però, fissarne i criteri.
• Quindi, le ditte escluse non hanno alcuna possibilità di presentare ricorso come avviene negli appalti pubblici attraverso il riconoscimento di ricorso al TAR.

Le ditte escluse dall’appalto di lavori condominiali privati potranno solo avvalersi dell’esposto alla Procura della Repubblica che, però, tutela i soli aspetti di rilevanza penale e non anche quelli civilistici ed amministrativi (es: richieste di danni) conseguenti alla scelta dell’offerta (tra l’altro, non potendosi sospendere i lavori in caso di indagini penali, si correrebbe solo il rischio di pervenire a sentenza a lavori ultimati).